房地合一稅2.0六大修法重點整理

 

※ 房地合一稅2.0六大修法重點一覽表文宣內容：

項目	說明
短期套利者課重稅	延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間 境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年 20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年 15% 超過10年 超過10年 非境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年 超過2年
法人比照個人課稅	營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅
擴大房地合一的課稅範圍	增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅 交易預售屋及其坐落基地 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
土地漲價總數額增設減除上限	防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅 課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額 土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
五種交易不受影響	維持稅率20% -個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易 -個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易 -個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉 -營利事業興建房屋完成後第一次移轉 維持稅率10% -自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
適用日期	(110)年7月1日起開始適用： 110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。

更新日期：110-06-04

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【赤鬼效應3】原來房東賺的不是房租 真相揭曉

全台各大商圈出現店面房東寧可「空租」，也不願「降租」的情形，導致商圈空租率增加，專家分析這些房東的心態，其實著眼在「賣」而不是「租」，「未來要接手買店面的企業或財團，看得必定是投報率，若在租金上退讓，豈不等於在房價上『自砍一刀』。」

店面、土地的租約與一般房屋租約不同，幾乎都是長約，一簽就是5~10年，有的甚至20年，也因此租金一旦確立就難再更動，優式租售管理創辦人傅韋豪說：「租金只要一降，就很難再調回來，租金每年逐步往上調3%很簡單，但一次砍7折租金，未來要調原狀，得花很多年才能再『養』回來，之前的時間都白犧牲了，調降後有人要來買，也賣不到好價錢。」

住宅的價值牽涉到品牌、地段、環境、建材等複雜因素，店面的價值只跟「租金報酬率」有關，這也說明為何房東寧可空租1年，也不願降租的原因，傅韋豪表示，所以才會見到店面「寧空租不降租，撐不住就售出」的現象。

另外，高級地段店面的持有者，基本上是無貸款、全現金置產的地主或企業，財力雄厚的程度，店面空幾個月一年並不造成影響，傅韋豪指出，一般金字招牌的店面通常屋齡高，因此房屋稅、地價稅負擔偏低，持有者目標還是著重在於買賣出脫獲利的空間。

對於這類置產產品，租金報酬率3%以上是必要的，才會高於定存2%，將店面、土地出租也不是為了租金，而是創造報酬率，以墊高資產總價。以劉媽媽在逢甲持有的整棟麥當勞大樓來說，整棟月租金550萬元，購入成本約11億，以她2010年購入時，租金才300餘萬元，報酬率3%出頭，但現在已有6%，若她以3%出頭的投報率，再賣給下一手，可以賣到20億，非常驚人。

原「赤鬼」的公益路舊店面，即是經典一例。該地漲租，一方面是因該地土地已易主，後期購入成本價格勢必較高，為了符合投報率，租約一到，地主租金即會大幅調漲；二方面若土地要轉售，不少地主也會先追上報酬率，吸引置產客，才能售的好價格。

一般來說，大型連鎖店家承租土地店面，都是跟地主簽10年以上長約，合約內容每年調高3%租金，但通常合約內容只調升，若是業績無法跟上，就只有苦撐一途，不然就要待合約到期，另行磋商。專精店面的永慶不動產台中精誠公益加盟店專案經理吳國榮分析，幾乎所有大型店面承租，如便利商店，都要簽5~10年長約，並都會有年年調漲3%房租條件，這樣一來才能吸引房東簽長約，至於下一期的房租價，則會在合約到期前一年再談，「調降、調漲都有可能，是商圈及管理人而定」。

在熱門商圈中，許多房東或地主，名下資產都會有專門經理人或仲介處理，有時容易誤判情勢，反而漲租把好租客逼走，也是商圈常態。吳國榮強調說：「一般來說在地型老地主，顧及情面，加上早期持有成本較低，除非有旁人建議，否則不會太過利益導向，較少大幅調漲，但是外來投資客或企業，必須計算投資報酬率，就會照市場行情調整，在熱門商圈最明顯。」（洪子恩、王鈞生／台中報導）





文章來源:蘋果日報

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我可以買房嗎？買房基本需要什麼條件？

常常遇到很多人在找房子

因為第一次買房欠缺經驗

沒有先對市場現況做了解

也不知該從何開始

在開始找房子之前

我們可以先大致上自我檢視現階段的我到底能不能買房？
符合買房的條件是哪些？

整理一下常遇到的Q&A如下：

Q

我朋友之前買房是全貸
現在還有全貸嗎？
A

目前政府對於金管會下令各家銀行房貸放款管制最高核貸金額是房屋總價的7～8成

所以目前已經沒有任何一家銀行可以申請全額貸款

Q

我的自備款有150萬每月收入3萬元

我可以買多少價位的房子呢？

A

150萬當3成的自備款其餘貸款的推算就是

約可以購買總價500萬的房子

若是當2成的自備款就是可以買到總價750萬的房子

沒有把握的話可以先請銀行評估本身信用狀況

Q

青年安心成家貸款５００萬額度是指銀行可以放款給我５００萬嗎？

A

目前各家銀行都有推出青年安心成家的貸款方案

用意是讓青年人能夠更輕鬆的購屋，減輕一些負擔

指申請核准的貸款額度可以享有較低的優惠利率

而各家的利率條件都不太一樣

有些是前兩年享有1.44%利率第三年開始調為1.74%

利率很低其實長期下來不無小補

如果對於不動產方面還是有疑慮可以來電詢問0937597340(LINE ID)

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售屋及土地的價格概估方式

我們這一生可能會有不動產買賣的機會
如果你是第一次買賣的話可以不用太緊張
或許會遇到－我的房子不是整排的透天所以難以比較價格
我們這附近都沒人賣房子，沒什麼成交行情耶
以上狀況都沒關係，以下是以我會使用的估價法
畢竟房子是我們畢生的心血，不能一個不小心就賤價賣了
反之現在要買房很辛苦總不能我買貴了畢竟房貸一背就是２０～３０年
這篇主要是針對要賣房子的賣方
使用以下方法可以讓你對行情有一些概念
也可以讓你對想要買的房子有一些出價的判斷，基本概念

比較法：
一般常用的都是行情比較法
比較出同產品差異性
舉例：同街上鄰居成交價格５００萬
確認對方是否親友之間交易？（價格偏低擾亂均價）
屋況如何？有高檔裝潢？
外觀結構還完好嗎？（地震龜裂房屋傾斜影響，海砂，輻射鋼筋等）
有無嚴重風水瑕疵？（路沖壁刀等）
周邊有無嫌惡設施？（變電所，墳場，基地台等）

#參考以上條件以讓我們可以做價格上的加減

土地價格分析法：
先了解區域土地行情
比方說同路段上土地每坪成交價格多少？
當然是比較同樣道路寬度的價格才有意義
８米路跟４米路比較就沒有意義了
活巷跟死巷比也沒意義
有些路段是活絡的商圈當然地價會高上些
大概了解土地每坪行情後
依照自家建坪（屋齡全新？中古？）
一般建材的話１０年內屋齡建議每坪抓在６－７萬
建坪ｘ６－７萬＝房屋價值
房屋價值＋土地＝銷售總價
做為基本參考價格

銀行估價法：
最後這招通常是因為可以有個公正第三方
畢竟還是有些客戶不會相信
而且怎麼也不會聽取你的專業建議@@
而這方法也是最簡單的方法
如果你實在懶得做行情功課可以直接參考銀行的估價
很簡單，只需提供房屋土地權狀影本
銀行即可估價
建議參考三家銀行的估價
因為銀行的估價有高有低
我們可以以三家的估價平均值做參考

大樓的話則以建坪ｘ每坪成交行情＝總價
大部分則是依高低樓層作價格參考
所以有時也是會有不小的落差
舉例：同棟４樓３５坪成交３５０萬，以每坪１０萬元成交
１０樓高樓層有視野理論上會比１０萬高上一點

如果對於不動產估價方面還是有疑慮可以來電詢問0937597340(LINE ID)

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同一年內有2次以上之贈與時，要如何辦理贈與稅申報呢?

財政部高雄國稅局表示，有位林小姐來電詢問，其於年初已贈與兩百萬元與女兒，但現在又想贈與一筆金錢給兒子，是不是需要辦理贈與稅申報?又該如何辦理?

該局說明：依遺產及贈與稅法第24條規定，贈與人在一年內贈

與他人之財產總值超過贈與稅免稅額新臺幣(下同)220

萬元時，應於超過免稅額之贈與行為發生日後三十日內，向主

管稽徵機關依規定辦理贈與稅申報。

高雄國稅局進一步說明，贈與人每次贈與均應依規定申報，若

在同一年內有2次以上之贈與行為，不論受贈人是否為同一

人，應於辦理最近一次贈與稅申報時，將同一年內以前各次贈

與財產價額合併申報，並於申報書「本年度內以前各次贈與」

欄內註明以前各次申報納稅情形，以便稽徵機關核定。但各次

贈與價值之合計數仍在免稅額220萬元以下者，可免申報，但

因辦理產權移轉登記，需要贈與稅免稅證明者，仍應辦理申

報。又贈與現金或存款者，應檢附贈與人之存摺影本、贈與資

金來源相關證明文件及受贈人之存摺等資料。所以林小姐如贈

與兒子之金額與年初贈與女兒之金額加起來超過免稅額220萬

元，應於超過免稅額之贈與行為發生日後三十日內向其戶籍所

在地之國稅局辦理贈與稅申報。

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富立建設。全臺首學

【地址】中西區府前路一段209號
【主結構】RC
【建坪】70~124坪
【戶數】共30戶
【格局】4~5房
【樓層】地上12層地下2層，同層2~4戶
【屋齡】2003.2完工
【車庫】坡道平面式車位
【特色】外觀採用花崗岩
獨特地理位置
坐擁孔廟文化園區
坐擁人文.歷史.教育等

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列舉房貸利息 可省稅金

貸款的納稅人報稅時可列舉「自用住宅購屋借款利息扣除額」，最高扣除額30萬元。21世紀不動產台灣總部法務經理邱創智表示，假設房貸利息2％，借款1500萬元，每年光利息支出就約30萬元，這筆利息支出可列舉扣除，省下萬元稅金。
但在列舉「自用住宅購屋借款利息扣除額」時，永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，民眾最容易忽略的是「一戶一屋」跟「全戶存款」。

一戶一屋申報為限

陳俊宏說，「一戶一屋」是每一申報戶以一屋為限，夫妻一起申報所得稅時，若兩人名下各有一屋都在繳房貸，只能以其中一屋申報，「就看哪間房子繳交的房貸利息較高。」但以自用住宅為限，且房屋無出租、營業的情況。 

最高可申報30萬元

「全戶存款」則為房貸利息支出須先扣除「全家人儲蓄利息所得」，陳俊宏說，如去年支出房貸利息共50萬元，全戶存款利息有10萬元，兩者相減，餘額40萬元，但申報最高以30萬元為限。
陳俊宏提醒，要申報該項扣除額，「一定要請借款銀行提供扣繳憑單」；轉貸要舉證原本貸款剩多少，就本金的利息申報。 

增貸利息無法抵扣

若有增加貸款，邱創智說，增貸的利息部分不能扣抵，但原先剩下的貸款，所繳交的利息可計入申報。

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